bob手机网页版登录入口bob手机网页版登录入口bob手机网页版登录入口IPO过程中，部分企业会将募集资金用于购置房产，这种操作往往会导致监管部门的重点关注。此外，证监会为防止公司使用募集资金购置房产以变相投资房地产业务，制定了严格的审核和把控程序。
本文将对募集资金运用于购置房产的的相关监管规定、案例和监管关注要点进行归纳和分析。总结在重重关注下，企业该如何解释才能顺利过关？
目前，监管部门对首发上市企业使用募集资金购置房产没有作出明确约束。参照证监会《再融资审核财务知识问答》与《再融资审核非财务知识问答》规定可知，募集资金不得投向房地产项目，如拟用于置办土地或房产的，需按照以下原则处理：
根据申报材料：2021年末公司固定资产、无形资产账面价值分别为3,231.73万元和187.06万元，厂房面积与员工规模较小；（3）本次募集资金拟用于研发和产业化项目、研发中心建设项目，总投资金额为153,561.28万元，接近发行人总资产规模的2倍；其中新增固定资产、无形资产金额接近5亿元，其余为人工费、试生产费、预备费、铺底流动资金等。
请发行人说明：（2）结合报告期内场地使用面积以及员工人数，充分论证募投项目关于场地购置及装修费测算金额的合理性和必要性，进一步说明是否涉及变相投资房地产的情形；
（2）购买房屋是公司业务持续高速增长的需求：1）购买房屋有利于吸引人才；2）购买房屋紧密围绕公司核心业务布局展开。
发行人购置房屋的面积与其募投项目的实施相对应，购置面积合理，仅为满足日常的办公和研发需求，发行人及其子公司报告期内无房地产相关业务，且未来亦无发展房地产相关业务的战略规划。公司亦出具了本次募投项目购置商业房产不存在变相使用募集资金投资房地产的承诺。
申请文件显示，发行人拟使用募集资金52,069.87万元。其中研发中心及总部大楼建设项目使用27,537.87万元，主要为上海购置和装修楼宇；智慧运营平台网络建设项目9,532.00万元，将采用工业物联网、大数据等技术，搭建智慧运营平台，实现运营服务的智能化、动态化、精细化管理，全面提升发行人运营服务能力；补充流动资金15,000.00万元。
请发行人：（2）结合项目建设内容说明拟使用募集资金自建房地产的必要性、合理性，是否符合土地规划用途，是否存在变相用于房地产开发等情形。
（2）通过对自有房产进行定制化设计改造，可充分满足研发中心试验设备对场地空间及布局的需求
（1）发行人拟购置房产的土地用途不涉及商业用地或住宅用地，不支持房地产开发；
（4）发行人已出具《关于募集资金不用于房地产开发等业务的承诺函》，承诺本次募集资金将不会以任何方式用于或变相用于房地产开发等相关业务，亦不会通过其他方式直接或间接流入房地产开发领域。
请发行人说明本次募投项目拟购置的厂房及研发场所是否存在不确定性，相关的信息披露是否充分、完整。请保荐人发表明确意见。
1、发行人募集资金投资项目拟购置厂房及研发场所的具体安排根据发行人与苏州科技城发展集团有限公司签署的《长光华芯半导体激光创新研究院定向建设协议书》及其《补充协议》，苏州国家高新技术产业开发区管理委员会向发展集团出让漓江路东、天目山路南占地35亩的地块，发展集团负责于该地块上承建研发办公用房（投资总额约3亿元，包含土地成本、工程费等，项目产权由发展集团所有），并将建成办公用房出租给激光研究院，租赁期为5年。
租赁期满后，发行人或激光研究院需经苏州产权交易所挂牌报名竞价受让该房产，若发行人或激光研究院放弃收购该房产，在租赁期结束前三个月内，经发行人与发展集团协商可以继续租赁。
3、发行人募集资金投资项目拟购置厂房及研发场所的合法性及确定性根据前述法律、法规及规范性文件的规定，发行人租赁募投厂房及研发场所满五年后，将参加标的物公开挂牌转让，并作为标的物承租人行使优先购买权，以受让取得相应的不动产物权，其转让方式合法合规，具备操作性，不存在法律障碍。
且公司本次募集资金项目生产、研发用房拟以先租后购的方式取得，公司目前已与出让方签署相关协议，租赁期满后享有优先回购权，但在以后的购买中，仍需要履行一定的招拍挂程序，厂房取得存在较小概率的不确定性，进而可能会影响募投项目的顺利实施。
根据招股说明书，（1）发行人拟募集资金200,000.00万元，用于投资临床研究智能化协作平台升级项目、临床研究企业端系统研发升级项目、独立影像评估系统研发升级项目、药物警戒系统研发升级项目；（2）发行人拟通过购置房产的方式获取上述募投项目所需办公场所，将通过公开市场价格购买不超过26,000平方米的办公楼，投资预算70,308.00万元；（3）相关募投项目硬件设备投资和人员投入金额较高，软件投资较低。
请发行人说明：（1）结合发行人现有员工人数、现有租赁房产面积、未来拟扩增员工人数等情况分析购买不超过26,000平方米的办公楼的必要性与合理性，是否变相投入房地产领域。
根据募投项目相关假设，募投项目实施期间，发行人员工人数预计将逐步增长至2,604人，现有研发场地和研发硬件预计难以满足新增人员的办公需求和研发需求，亟需扩大研发、运营场地面积，并创造良好的办公条件和环境，吸引更多高层次技术人才，为发行人技术的持续创新奠定坚实基础。
本次募投项目投入后，发行人在保证日常经营的前提下，将逐渐将募投项目招聘人员以及部分研发部门、业务部门员工分批迁入新购置办公场所。发行人近年来业务发展持续向好，营业收入在报告期内实现快速增长。
未来期间，发行人员工人数预计仍将保持增长，所需办公面积将不断增加。发行人处于业务规模快速增长期，购置研发中心预计使用时间为10-20年，考虑房产购置面积时亦需考虑未来期间公司人员规模的扩张，适当保留空余空间具备合理性。此外，2020年公司房租费用超过两千万元，与购置房产后每年折旧费用基本相当，购置房产后公司办公场所稳定性将更具保障。
本次募投项目中研发中心房产购置，系通过购置房产的方式获取公司未来研发活动所需办公场所，不属于变相投入房地产领域，原因包括：
（1）本次募投项目的实施主体不涉及房地产开发业务，发行人不具有房地产开发资质和预售许可证，不属于房地产开发企业，未从事房地产开发经营业务；
（2）本次募投项目的建设内容不属于房地产开发，研发中心房产购置仅系获取发行人未来研发活动所需办公场所，不存在以出售为目进行房产购置的情况。
发行人是一家轻资产公司。招股说明书披露，公司的募投项目包括“总部运营管理中心扩建项目”，拟使用17,158万元募集资金购置办公楼。请发行人补充披露房产购置的进展情况、所购置土地及房产性质等具体信息，公司将募集资金用于购置房产、土地的合理性和必要性，是否涉及房地产开发或相关经营业务，是否有利于提高发行人的研发能力、产业提升、效率提高和持续经营能力。
①将募集资金用于购置房产符合公司经营与业务发展的实际需求，消除租赁房产存在的潜在经营风险，进一步提升核心竞争力，具有合理性。
③近年来，具有一定规模优势的建筑设计企业均倾向于通过购置办公场所提升经营稳定性及人才吸引力。同行业上市公司尤安设计、杰恩设计、山鼎设计、华阳国际、筑博设计等，其首次公开发行股票主要募集资金投资项目均存在购置房产的情况。
②通过对自有房产进行个性化设计改造，充分展现公司方案设计的品牌形象及创意创新属性，也有利于吸引人才
本次募投项目拟购买的房产，系开发商或出让人已建成房屋，不存在通过募投项目单独购买土地使用权后自建房屋并出售的情形，亦不存在对所购置房屋的整体改建、扩建或改、扩建后转售的情形。因此，本次募投项目不涉及房地产开发业务。
与此同时，公司本次募投项目均围绕主营业务开展，所购置房产均系日常经营自用的办公、设计和研发场所，不涉及对外出租或出售，不存在用于房地产投资或相关经营业务的情形。
随着建筑设计行业加快升级转型，众多新技术被广泛应用，以及下游市场对建筑需求的多元化、复杂化，公司需要对现有研发中心进行升级以适应业务规模扩大和技术更新的要求。公司通过购置房产为技术研发中心提供固定的办公场所，扩大研发办公面积，改善技术研发环境及条件，有利于吸引建筑设计相关领域高端研发人才，扩充研发人员队伍，同时保障研发人员的稳定性，进而有效提升研发能力。
建筑设计企业的核心要素是具有艺术创作水平与技术能力的设计人才团队。将募集资金用于购置房产，公司能够提供稳定的办公场所、良好的办公环境、充足和灵活的空间，有利于设计人员艺术创作水平的提升。公司购置房产后，稳定办公场所、良好的办公环境、可以有效提升整体业务承接能力及对更多设计人才的吸引力，打造稳定、高质量的设计团队，有利于公司产业提升。
本次募投项目拟新招聘较多设计及研发人员，对办公场地的需求较大。如公司通过租赁的形式未能寻找到合适的办公场地，将导致员工分散在不同的办公地点进行办公，不利于管理上的协同，对工作效率产生不利影响。因此公司需通过购置符合自身要求的房屋，实现集中办公，提升运营效率。同时，通过购置办公场地，拥有稳定的办公场所及充足的设计研发场地，可避免租赁模式下因租约到期引致频繁搬迁而对发行人业务开展的持续性产生的不利影响。
如前所述，将募集资金用于购置房产，公司能够提供稳定的办公场所、良好的办公环境、充足和灵活的空间，有利于吸引优秀设计人才，全面优化办公环境及运营效率，从而有效提升公司的设计服务能力及业务承接能力，进一步提高公司抗风险能力及持续经营能力。
结合前文的案例，若发行人的确存在使用募集资金购置房产的需求，监管部门通常会提出如下问询：
发行人可结合现有房产、员工情况，说明现有场地紧张，场地条件难以满足未来生产、研发需求，采用租赁的方式不利于业务的持续稳定发展，因此需购置房产；另外，也可根据募投项目的实施内容结合公司业务发展说明使用募集资金购置场地的必要性。
出于对发行人购置房屋面积大于实际需求，亦或存在部分房屋闲置或用于其他用途的情况的考虑，尤其是发行人变相从事房地产业务的情况，会影响到投资人的相关利益。因此，房产购置规模的合理性一般会较为关注，可结合募投项目实施内容对场地用途进行功能区划分。
发行人应出具相关文件和证明，承诺本次募集资金将不会以任何方式用于或变相用于房地产开发等相关业务，亦不会通过其他方式直接或间接流入房地产开发领域。
3、结合本次募投项目的募集资金使用和项目建设的进度安排，说明募投项目实施是否存在重大不确定性
发行人应在申报前已达到签署房产购置相关意向性协议的阶段，并披露未来房产购置的实施计划。
4、购置房产是否有利于提高发行人的研发能力、产业提升、效率提高和持续经营能力
发行人应分别从研发能力、产业提升、效率提高和持续经营能力多个角度论证，证明房产购置有利于以上能力的提高。
